Glossario

Riportiamo qui alcuni termini che la nostra esperienza ci fa usare spesso, ma di cui è necessario conoscere la definizione esatta per coglierne il significato e l’utilità.

A

Abitazione principale

Ai fini delle imposte Imu e Tasi, per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario e il suo nucleo familiare “dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.  Accordi territoriali In conformità alle finalità indicate dall'art.2, comma 3, della legge del 9 dicembre 1998, n.431, gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione territoriali per i canoni di locazione a seconda delle caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare; all'interno di queste viene concordato il canone per i singoli contratti. La durata minima fissata è di  3 anni + 2; per durate contrattuali superiori, gli accordi territoriali possono stabilire misure di aumento dei valori delle suddette fasce per aree omogenee oltre a particolari forme di garanzia.

Aggiornamento canone
Il locatore ha la possibilità di richiedere un incremento annuo che lo ripaghi dell'inflazione. Nel caso di contratto abitativo libero, la normativa attuale prevede un livello massimo di variazione fino al 100% dell'indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Anche per le spese straordinarie è concesso al proprietario la richiesta dell’incremento del canone annuo pari all'interesse legale (3%) sul costo sostenuto, previa indicazione nel contratto di affitto. Si tratta comunque di diritti del proprietario ma non di obblighi da parte dell'inquilino, cosa che apre alla libera contrattazione tra le parti.

Aliquota
Solitamente si tratta di una percentuale, fissa o variabile, calcolata sulla base imponibile per quantificare l'imposta dovuta. Nel caso delle Tasi, le aliquote variano a seconda della condizione di utilizzo che il proprietario fa del suo immobile, ma sono fisse una volta individuata la tipologia a cui si appartiene. Un esempio di aliquote progressive, che aumenta con l'accrescere della ricchezza, sono quelle Irpef.

C


Caparra

L’art. 1385 del Codice civile stabilisce che all’inquilino possa essere richiesto il versamento di una caparra, ossia una somma di denaro come impegno a stipulare il contratto per l'immobile visitato. Solitamente viene consegnata ad un agente immobiliare insieme alla firma di una proposta irrevocabile di locazione; questa contiene anche le specifiche circa i casi in cui una delle parti dovesse ritirarsi. La somma versata come caparra deve essere immediatamente restituita senza alcuna penalità nel caso il proprietario non accetti la proposta, mentre se è l’inquilino a  ritirarsi dopo l’accettazione della proposta, la somma viene persa; nel caso opposto in cui sia il proprietario a ritirarsi dopo aver accettato la proposta, quest'ultimo sarebbe tenuto a restituire la caparra raddoppiata.

  

Cedolare secca
La cedolare secca sostituisce la tassazione ordinaria sugli affitti con un'imposta pari al 21% del canone d'affitto per i contratti liberi e al 10% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa. Oltre alla tradizionale Irpef, il regime secco sostituisce l’imposta di registro e quella di bollo sui contratti di locazione. La sua applicazione è facoltativa del proprietario, mentre la sua convenienza va calcolata sul reddito e sulla possibilità di usufruire di detrazioni Irpef più o meno consistenti.

 

Contratto di comodato
Il contratto di comodato d’uso gratuito è un accordo secondo il quale il proprietario dell'immobile consegna il suo bene, generalmente ad un familiare, che lo utilizzerà direttamente e senza versare un canone d'affitto ma con l'obbligo di restituirlo in caso di necessità. Un immobile può essere concesso in comodato solo da chi ha la detenzione del bene stesso trasferendola a un soggetto che possa usarla e goderla: sono legittimati, dunque, il proprietario, l'usufruttuario, l'enfiteuta ed anche il conduttore. Il comodato non deve avere necessariamente una forma scritta, ma nel caso in cui si proceda con la stesura del contratto bisogna considerare che le pattuizioni sono completamente libere, ma è obbligatorio procedere con la registrazione ed il pagamento di un'imposta fissa di 200 euro.

 

Contratto libero
Comunemente chiamato 4+4, il contratto libero è regolato dalla legge 431/98 e prevede una durata di 8 anni con rinnovo automatico al quarto anno in caso di mancata disdetta. Il canone di locazione viene concordato liberamente tra le parti così come il suo aggiornamento, che può avvenire di anno in anno considerando le percentuali di inflazione e può essere richiesto tramite raccomandata dal proprietario nel caso questi non abbia optato per il regime della cedolare secca. Per la suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, occorre fare riferimento al Codice Civile e ad alcuni articoli relativi alla legge 392/78 sull'equo canone.

 

Contratto studenti fuori sede
E’ una tipologia contrattuale applicabile solo nel caso in cui l'inquilino sia uno studente iscritto ad un corso di laurea o specializzazione di università che abbia sede fuori dal proprio comune di residenza, e prevede una durata da 6 a 36 mesi. In caso di coabitazione, è possibile intestare il contratto ad un gruppo di studenti, con facoltà di subentri e sostituzioni anche nel corso della locazione. Il contratto a studenti universitari fuori sede prevede un canone concordato, ovvero che il canone venga determinato in base a criteri e valori fissati dagli appositi accordi territoriali. Il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza, ma lo studente-inquilino ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento, con un preavviso minimo di 3 mesi.

 

Contratto transitorio
Rientra tra i contratti tipo e secondo la legge 431/98 si tratta di una formula che va utilizzata solo nel caso in cui il proprietario o l’inquilino manifestino reali esigenze di transitorietà, da certificare nel contratto di locazione. Tale contratto prevede una durata da 1 a 18 mesi; il canone di locazione è concordato e determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli accordi territoriali se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa o è libero negli altri casi, e non prevede rinnovo alla sua scadenza. Rispetto agli altri contratti tipo nei quali si applica il canone concordato (3 + 2 e contratto a studenti universitari fuori sede), presenta la possibilità di applicare una maggiorazione del 20%.

 

D

Deduzione fiscale
Sconto fiscale sull'imponibile (cioè sul reddito). Ad esempio, si possono dedurre le spese mediche, i contributi previdenziali versati, le spese d’istruzione ecc. In caso di deduzione fiscale non c'è il versamento di una minore imposta, ma una più bassa base imponibile su cui andare a calcolare il tributo.

 

Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una somma richiesta dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge al fine difendere, almeno in parte, il proprietario di un immobile da eventuali morosità nel pagamento degli ultimi mesi di locazione, contro i possibili danni arrecati dall'inquilino all'immobile stesso, poiché la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario salvo la naturale usura, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino. Se il deposito o gli interessi relativi non vengono rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso. Il deposito cauzionale può essere versato con una fidejussione bancaria o assicurativa oppure un libretto di risparmio bancario/postale al portatore. In alternativa, le agenzie Solo Affitti offrono la possibilità di ricorrere ad affittosicuro®, l'esclusivo pacchetto che tutela proprietari ed inquilini.

Detrazione fiscale
Sconto fiscale sull'imposta. Esempio di detrazioni sono quelle per familiari a carico, il bonus ristrutturazione ecc. Nel caso della Tasi le detrazioni vengono decise dal comune, solitamente per le abitazioni principali, come quota fissa o da individuare a seconda della condizione Isee del nucleo familiare.

Detrazione Irpef

Altrimenti denominata onere detraibile, si tratta di un importo che viene sottratto dall'imposta dovuta dopo averla calcolata sul reddito imponibile, quindi si configura come uno sconto fiscale. Esempi di detrazioni Irpef sono quelle per inquilini che prendono la residenza nell'immobile in affitto, o quelle cui ha diritto il dipendente trasferitosi per motivi di lavoro sull'IRPEF da pagare, pari a 991,60 € per i redditi fino a 15.493,71 euro e a 495,82 per redditi oltre i 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.

 

Disdetta
Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta dipendono da alcune variabili. Alla prima scadenza contrattuale può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, dandone comunicazione almeno sei mesi prima, per motivazioni quali: • la necessità di destinare l'immobile ad uso proprio o di parenti entro il secondo grado • la necessità di ricostruire o di effettuare importanti interventi di  ristrutturazione all’immobile • in caso di vendita, se non dispone di altri immobili eccetto l'abitazione • nel caso di persona giuridica, ente pubblico o con finalità sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali etc., che intenda usufruire dell’immobile offrendone all’inquilino uno sostitutivo Il conduttore può recedere, invece, per gravi motivi in ogni momento, dando comunicazione sei mesi prima a mezzo raccomandata.

 

G

Gravi motivi
L’inquilino deve necessariamente presentare “gravi motivi” per poter chiedere la disdetta anticipata di un contratto di locazione. Non si può fare riferimento ad un preciso elenco, ma per essere considerate per legge "gravi”, le motivazioni devono essere: • oggettive • estranee alla volontà del conduttore • imprevedibili • sopravvenute in seguito alla stipula del contratto di affitto Spetterà poi ad un giudice, in caso il proprietario decida di intentare causa all’inquilino dopo aver ricevuto la disdetta, valutare ogni singolo caso e rinvenire l'effettiva presenza di tali fattori nelle singole circostanze concrete.


I

Imposta di registro
Quando si stipula un contratto di locazione con il regime Irpef, occorre versare una tassa di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, per un minimo di 67 euro. La tassa di registro va pagata per ogni nuova annualità ed è pari, per gli anni successivi al primo, al 2% effettivo e non più alla tassa minima. Nel momento di registrazione del contratto si può eventualmente scegliere di pagare l'imposta per tutto il periodo di durata della locazione, ottenendo così piccoli sconti. Le spese per la registrazione del contratto, comprese di imposta di registro, tributi speciali e marche da bollo, sono di solito suddivisi al 50% tra le parti.


L

Locazione con patto di opzione d’acquisto o compraffittando
E’ una formula che consente di immettere sul mercato gli immobili invenduti, concedendoli a potenziali acquirenti che non hanno la possibilità di accedere all'acquisto, con l'impegno da parte del locatore a vendere l'immobile a determinate condizioni preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l'opzione di acquisto entro il termine concordato. Dal punto di vista tecnico occorre redigere un classico contratto di locazione, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto, con la quale il proprietario concede all'inquilino un diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile affittato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di "acconto" sul prezzo di vendita. L'inquilino che oggi non può accedere al mutuo perché privo delle garanzie richieste dalla banca può, in questo modo, acquistare l'immobile ottenendo un finanziamento del prezzo di acquisto direttamente dal proprietario.


M

Manutenzione
La manutenzione può dividersi in ordinaria e straordinaria. Le spese ordinarie solitamente risultano a carico dell'inquilino, così come a suo carico sono eventuali spese di riparazione di danni causati all’abitazione, seppure queste appartengano alla categoria della manutenzione straordinaria. In genere, tuttavia, le spese di sostituzione dei pezzi e di straordinaria manutenzione sono invece a carico del proprietario. Recentemente è stata aggiornata la tabella che ripartisce gli oneri accessori fra proprietari e inquilini.

 

Modello F24
Per procedere al pagamento della grande maggioranza delle imposte è necessario utilizzare, da parte di tutti i contribuenti, titolari e non titolari di partita Iva, il modello F24. La differenza sta nel fatto che i titolari di partita Iva devono obbligatoriamente utilizzare i modelli online, direttamente o tramite intermediari. Per informazioni e dettagli su codici e compilazione si può consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.


P

Provvigione
La provvigione è il compenso richiesto dall'agente immobiliare nel momento di conclusione della trattativa, ovvero quando il locatore accetta la proposta del conduttore di prendere in affitto il suo immobile, alle condizioni pattuite. Nel momento in cui ci si affida ad un agente immobiliare è necessario pattuire apertamente le condizioni economiche.


R

Rendita catastale
E’ il valore di riferimento da cui si parte per determinare il valore catastale ai fini di determinare le imposte, e si trova contenuto nel documento di visura dell'immobile Il valore catastale viene attribuito, come suggerisce il nome, dal catasto, tenendo conto di caratteristiche estrinseche (come zona, vicinanza di servizi, trasporti, zona commerciale) ed intrinseche (ad esempio: dimensione dell'immobile, finiture, dotazione di impianti). Dal momento che le rendite catastali attuali risultano ormai datate, poiché si riferiscono al biennio economico 1988-89, ai fini dell'applicazione del calcolo delle imposte il valore viene aggiornato con specifici coefficienti, che nel caso specifico di Tasi ed Imu è pari al 5%.

Risoluzione del contratto
Il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto di affitto o avviare una causa di sfratto in seguito a comportamenti sbagliati tenuti dall’inquilino, come: • il mancato pagamento del canone trascorsi i 20 giorni dalla scadenza convenuta • l’omesso pagamento delle spese condominiali per un ammontare superiore a due mensilità di canone • l’aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario • l’aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario


V

Visura catastale
All’interno di questo documento si trovano: • i dati catastale e reddituali dell'immobile • i dati anagrafici dei proprietari o di chi detiene diritti reali sul fabbricato • la planimetria • gli atti di aggiornamento catastale È possibile ottenere una visura catastale online indicando il proprio codice fiscale, gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella) e la provincia di ubicazione di un qualsiasi immobile. Per maggiori info è possibile consultare la sezione dedicata nel sito dell'Agenzia delle Entrate.

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